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　　5月12日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布关于中海闻华里（A817-0614）总平面图修改通告。

　　地上核增计容建筑面积7334.45平，主要涉及架空绿化休闲、避难空间等面积新增；

　　地下核增不计容建筑面积45876.14平，主要为共用停车入库、公用设备用房面积新增。

　　调整后，项目总建筑面积为175687.59平，计容建筑面积为129811.45平

　　据调整后数据显示，项目房源共1692套，总建筑面积116582平，户型套内建筑面积小于90平1574套，占比约93%。包括：

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　　普通商品房708套，总建筑面积为67387平，户型套内建筑面积小于90平590套；

　　自持租赁住房644套，总建筑面积为24000平，户型套内建筑面积小于70平644套；

　　安居型商品房340套，总建筑面积为25195平，户型套内建筑面积小于70平256套。

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　　中海闻华里项目位于龙华上塘片区，龙光玖悦台北侧。片区新式社区扎堆，居住氛围浓厚，是龙华目前最为成熟的住区。

　　项目地块前身为A817-0614拍卖宗地，于2021年度深圳第二批集中供地出让。

　　其实，对于上塘-红山片区而言，中海如今可以说已经是“老主顾”。从中海锦城，到汇德里，再到近期的闻华里，学仕里，中海对于沿4号轴线的布局，逐渐丰富，形成了以北向南，多点布局的场面。

　　中海闻华里项目占地面积约2.3万平，规划建筑面积约12.2万平，土地年限70年。项目将配建不少于约2.5万平的出售型安居型商品房，安居型商品房平均售价不得高于3.66万元/平、最高售价不得高于3.84万元/平。

　　中海A817-0614（限价6.98万）土地位置：龙华区民治腾龙路与大洋西街交汇处（龙光玖悦台边上）土地用途：二类居住土地面积：23705.24平米建筑面积：122477土地年限：70年A817-0614宗地配建不少于25195平方米的出售型安居型商品房，该宗地安居型商品房平均售价不得高于36600元/平方米、最高售价不得高于38400元/平方米。去年928中海一下子拿下两块美地，都是位置不错的。附近学校：门口就是龙华实验小学中学、格致中学、未来小学附近地铁：4号线多米附近商业：斜对面天虹商场200多米、红山6979九百多米、深圳首家COSTCO100多米。优点：价格、学校、商业、地段完美。缺点：离地铁稍远，挨着高架有噪音。

　　项目开发商为深圳市中海嘉和房地产开发有限公司，该公司为中海地产旗下中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：简称“中国海外发展”），公司拥有41年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。

　　2019年，公司总资产达人民币7239亿元，净资产达人民币2891.45亿元。2019年，实现销售合约额港币3771.7亿元，同比增长25.2%，净利润人民币416.2亿元。

　　中海地产进入深圳较早，早在1981年便开始在深圳开发项目，截止到2017年开发了不下于30个项目。

　　（21号线路规划内容来源于深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）公示《深圳市轨道交通线号线路规划内容来源于深圳市规划和自然资源局关于《深圳市城市轨道22号线交通详细规划》（草案）的公示；）

　　中海闻华里位于4号线红山与上塘地铁站之间，步行至两个地铁口均需要1公里（根据百度地图测距，仅供参考），需要耗费一定时间。也可在红山地铁站搭乘6号线号线可方便抵达龙华老城区、梅林、福田中心、皇岗口岸、银湖、罗湖体育中心、罗湖老城区。

　　项目周边有新区大道、腾龙路、布龙路等主要干道，并临近福龙快速路。方便抵达福田东西各节点及就业中心。

　　商业方面。项目周边汇聚有红山6979大型开放街区、天虹商场（原九方购物广场）、星河COSTCO（在建）等大、中型商业体，可以满足全面、多元化的购物需求。

　　项目东南向，深圳市美术馆新馆和第二图书馆项目已经开工建设。市美术馆新馆定位为集收藏、展览、研究、交流、教育、推广等于一体的综合性美术馆；市第二图书馆是集文献保障、公共服务为一体的大型综合性、研究性、数字型的公共图书馆，阅览座位达1000座以上。

　　项目北，作为龙华区“全民健身中心”的简上体育综合体已投入使用。场馆配套游泳馆、健身房、击剑馆、舞蹈室、篮球场、羽毛球馆、网球馆，以及攀岩墙等，可以满足体育运用的多方面需求。简上体育综合体实景图：

　　项目南在建有新华医院。新华医院为高密度超大规模医疗建筑，按三级甲等医院及教学医院规划设计。院区规划床位2500 床。

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　　深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%

　　深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

　　深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

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　　深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

　　未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。

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