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　　98㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧13.69㎡/次卧11.62㎡/次卧5.76㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：89%（包含赠送），西南、东南或正南朝向。

　　116㎡的4房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.85㎡/次卧11.4㎡/次卧9.3㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：93.13%（包含赠送），阳台主朝西南、东南或正南向。

　　116㎡的4房2厅2卫，F户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧18.02㎡/次卧12.3㎡/次卧8.7㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：88%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

　　132㎡的5房2厅2卫，仅6B栋02户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.42㎡/次卧10.05㎡/次卧9.44㎡/次卧8.99㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.9%（包含赠送），阳台主朝东南向。

　　152㎡的5房2厅3卫，仅5栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅4.1米开间，五开间朝南，双主卧套间，5个卧室分别做到了主卧20.52㎡/主卧13.53㎡/次卧9.45㎡/次卧8.96㎡/次卧8.32㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.01%（包含赠送），阳台主朝西南向。

　　交通配套：山海丹华府距离2/8号地铁线站到海上世界，前海妈湾，另外附近有小南山隧道在建，待开通后可直达前海核心区，还有妈湾跨海通道在建，待开通后可直达腾讯科技岛，无缝对接中山通道。

　　学校配套：项目自带1所6班制幼儿园，周边有南二外赤湾学校，该校有41个班，其中小学26班，初中15班，是1所九年制公办学校；南山中英文学校，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，于2023年9月份已经正式开学，并且开办了协同港籍学生班， 是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班。这也就意味着学校办学稳定，学生可无缝衔接香港的学校。

　　商业配套：项目约1.1公里有约4.6万㎡赤湾汇商业（待营业），约2公里有约46万㎡的太子湾高端商业（在建，建成后将会是整个深圳最大体量最高端的商业体，内有K11ECOAST，兰桂坊太子湾等），约2.2公里有海上世界，2站可以抵达前海印里，前海世贸中心等商业综合体。

　　K11ECOAST是K11在内地的首个旗舰项目，计划在2024年底开业运营，总建筑面积约22.85万㎡，延续了K11品牌 “艺术·人文·自然”三大核心元素，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。

　　K11 ECOAST致力打造中国有影响力的海滨文化艺术区，开业后将成为深圳最大的购物中心之一，也是粤港澳大湾区的商业新标杆与名片。

　　2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。2021年下半年行业已经开始进入下行周期，融资规模大幅回落，2024年延续了下降态势，降幅较上年扩大。其中，信用债同比下降18.5%，海外债同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外债在低水平上继续下降，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一。从单月来看，9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖，其可持续性有待观察。

　　从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖，其中，受城市融资协调机制“白名单”、经营性物业贷、金融16条等融资政策提振，国内贷款和自筹资金占比提升，销售下滑对房企资金面产生不利影响，定金及预收款、个人按揭贷款占比均显著下降。2024年1-11月，房地产开发企业到位资金为9.66万亿元，同比下降18.0%，较1-10月收窄1.2个百分点。其中，国内贷款为1.35万亿元，同比下降6.2%，降幅较1-10月收窄0.2个百分点；占比为14.0%，比上年同期提升1.8个百分点。自筹资金为3.47万亿元，同比下降11.0%，降幅较1-10月扩大0.5个百分点；占比为35.9%，比上年同期提升3.0个百分点。定金及预收款为2.96万亿元，同比下降25.2%，降幅较1-10月收窄2.5个百分点；占比为30.7%，比上年同期下降3.1个百分点。个人按揭贷款为1.39万亿元，同比下降30.4%，降幅较1-10月收窄2.4个百分点；占比为14.4%，比上年同期下降2.7个百分点。

　　2024年，房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%，与上年基本持平。平均发行期限3.16年，其中发行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7个百分点，期限有所延长。其中，混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升，新城、新希望、金辉、卓越、美的置业等均成功发行5年期中票，为其债务期限结构改善提供了有利条件。

　　从单月来看，前九月信用债发行总体呈下滑趋势，9月发行规模已降至不足200亿的低位；10月以来，发行规模连续回升，10月、12月单月同比在去年低基数影响下转正，出现年末翘尾现象。

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　　从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内央国企发行占比已超90%，较上年上升2.5个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降。2024年，民企发债仍保持低水平，从发行企业来看，2024年发债民企和混合所有制企业为8家，较上年有所减少，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企。

　　当前，信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。9月，央行在发布会上提出，将“金融16条”政策由2024年底延长至2026年底。支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更丰富的资金支持。

　　2024年，海外债发行规模仅为69.0亿人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点；平均发行期限2.50年，发行期限均为3年以下，期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。从单月来看，8月-12月均无新发行债券，海外债渠道几近关闭，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债，海外债发行企业以越秀、五矿等央国企为主。

　　■ ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比超六成

　　2024年，ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模37.8%，较上年上升2.1个百分点；平均发行期限为9.85年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS月均发行规模仅150亿元左右，下半年，ABS发行步入正轨，月均发行规模两百亿元以上，10月发行规模略有下滑，年末发行规模再次回升。

　　从发行结构来看，类REITs、CMBS/CMBN成为主要发行类型，占比分别为38.1%、31.5%，类REITs比例快速提升，发行占比提升了20.7个百分点。总体来看，年内ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。

　　在公募REITs方面，政策窗口开启以来，共有7只消费基础设施REITs产品上市，发行方分别为金茂、物美、华润、印力、百联、首创、大悦城，涵盖了不同所有制企业。产业园区公募REITs持续扩容，11月，国内首单民企园区公募REITs完成发行，中金联东科创REIT净认购金额16.17亿元，公募REITs也向众多民企园区敞开资产证券化的大门，有助于这类公司降低融资成本、拓宽融资渠道、盘活存量资产。年内，保障房REITs上新，招商基金招商蛇口租赁住房REIT完成发行，发行规模13.64亿元。7月，基础设施公募REITs增加了养老设施等资产类型。公募REITs市场经过三年多的发展，进入常态化发行，趋势稳定向上。2025年1月3日，国家发改委在国新办新闻发布会上表示，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容，公募REITs将成为房企盘活存量资产、向新发展模式转型的重要金融工具。

　　年内上交所、深交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。11月，中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，是市场首单商业物业持有型不动产ABS，该项目标的物业为ICC环贸天地及地下停车场，项目发行规模14.13亿元。

　　当前，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中收益，逐渐改变经营模式，向新发展模式转型。

　　年内，中交地产、陆家嘴等上市房企完成A股定增，募集资金净额分别为4.38亿元、17.97亿元；融创向中金国际配售4.89亿股认购股份，配股融资总额约12.05亿港元。外高桥定增方案尚未实施。支持房企股权融资政策也将持续实施，随着政策底和市场底到来，资本市场对房地产板块信心有望恢复，也将为房企定向增发打开通道。保利发展计划发行可转换公司债券，拟募资总额不超过95亿元；华发拟发行不超过55亿可转债，可转债兼顾了固定收益和股权投资两种工具特点，在当前房地产板块低迷、市场筑底阶段，不失为一种两全工具。

　　2024年行业债券平均利率为2.95%，同比下降0.72个百分点。受今年连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为2.86%，同比下降0.71个百分点；海外债平均利率为5.22%，同比下降1.17个百分点；ABS平均利率为3.01%，同比下降0.59个百分点。

　　2024年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。

　　明年房地产市场恢复仍面临诸多挑战，企业还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。返回搜狐，查看更多