• 成交数据：4月新建商品房成交4287套，较3月（6663套）减少35.64%，同比2023年4月下降21.08%；新建住宅成交3495套，环比降幅34.43%，成交均价14653元/㎡。

　　• 累计表现：1-4月新房总成交19441套，同比上升8.45%，但单月疲态明显。

　　第一、由于3月“小阳春”需求透支，节后（清明后）市场出现迅速降温的情况；

　　第二、楼市政策调整效果还未显现。在4月16日青岛出台的“12条新政”（含以旧换新、多孩购房补贴等），由于政策传导滞后，购房者观望情绪浓厚，所以购房人明显减少。

　　• 二手房成交数据：4月二手房成交21593套（住宅20419套），总量仍高于新房，但环比3月下降3.8%，同比降幅11.7%。

　　• 市场特点：春节后二手房带看量短暂上升，部分房东尝试提价未果，4月议价空间扩大至5%-8%，供需博弈加剧。

　　整体上看，青岛楼市新建商品住宅均价环比微跌1.4%，因成交结构向郊区倾斜（西海岸、城阳占比超40%），核心区高价盘占比下降（如崂山区成交量减少）。二手房价格整体趋稳，但学区房有出现逆势上涨（如浮山后片区均价微涨3%）。

　　• 新房促销加码：房企或推出特价房、送装修等优惠，但西海岸（去化周期24个月）、城阳等高库存区域压力依然存在。

　　• 二手房分化：挂牌量突破12万套，市北区“老破小”降价10%仍难成交，学区房、地铁房相对坚挺。

　　• 公积金新政：首套利率降至2.85%，或刺激部分刚需；而 “以旧换新”政策，则需多关注开发商收旧房意愿及置换链条的实际打通情况。

　　在全国楼市调整背景下，投资端需求退潮，自住客决策周期延长，而居民收入预期未明显改善，将一定程度上制约购买力释放，青岛楼市现在的情况，我认为会继续延续。4月青岛楼市降温源于需求透支、政策时滞及区域分化，5月或延续调整态势。倘若你有购房计划，建议重点关注主城地铁沿线号线支线）稀缺房源，谨慎对待远郊高库存板块。

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