在纽约市，停车位和住房之间的“地盘争夺战”正在上演。市长Eric Adams的“City of Yes”愿景提出，削减不必要的停车位配置，释放更多空间用于建造保障性住房。这一政策不仅降低了开发成本，还让更多家庭能够负担得起住房。数据显示，纽约市超过一半的家庭没有汽车，削减停车位需求显然更符合市民的实际需求。自2016年实施“可靠性和保障性分区（ZQA）”政策以来，保障性住房的建设大幅增加，尤其是在交通便利的地区。通过减少停车位要求，开发商能够将更多资金和土地用于住房建设，缓解了城市的住房危机。这一政策不仅让更多人有了家，还让城市变得更加环保和宜居。

　　在香港，住房空间的稀缺催生了一种新型住宅——微型公寓。这些公寓小到堪比停车位，却价格不菲。香港的房价高企，平均房价超过130万美元，而微型公寓为那些无法负担大房子的市民提供了“上车”的机会。尽管这些公寓面积狭小，生活不便，但它们依然是许多年轻人的首选。政府放宽了建筑规范，允许开发商建造更小的单元，甚至取消了厨房和浴室的独立通风要求。然而，微型公寓的兴起也引发了社会对住房质量的担忧。研究表明，狭小的居住环境对居民的心理健康产生了负面影响。尽管政府计划在未来增加住房供应，但微型公寓的流行反映了香港住房市场的深层次问题：高房价、土地稀缺和社会不平等。

　　在纽约市，取消新建住房的停车位配置已推动了更多保障性住房的建设，尤其在小街区地块上表现得尤为明显。

　　2022年6月1日，纽约市市长 Eric Adams 宣布了“City of Yes”愿景。其中，“住房机会区划”作为核心内容之一，旨在推动城市分区改革，鼓励保障性住房的供给，以应对纽约市民当前面临的住房短缺和流浪者危机。这些改革将为城市带来可持续的积极影响。

　　“住房机会区划”愿景中，(参考文献1，请后台留言下载)一个至关重要的目标是“减少不必要的停车位配置”，因为停车位不仅增加了建筑成本，还占用了本可用于建造更多住房的空间。

　　美国东北部的其他城市已采取更为激进的措施，取消了新建建筑的停车位配置要求。去年12月，波士顿全面废除了保障性住房开发的最低停车位配置要求。而最近，剑桥市更进一步，取消了所有新建建筑的停车设施配备要求，不再局限于商品住宅或保障性住房。

　　停车位指标——通常被称为“最低停车位需求”或“最低停车位标准”——由城市分区法规设定，其比例通常依据住宅单位数量或建筑面积进行分配。这意味着，开发商必须将部分资金和土地用于停车设施的建设和维护。降低或免除停车位要求后，开发商可将更多预算和土地用于建设住房，从而更有效地缓解城市住房短缺问题。这一调整更符合纽约市居民的实际需求：全市超过一半（54%）的家庭没有私家车，而在一项最新调查中，46%的居民表示，保障性住房是解决社会公平问题的首要任务。

　　在特定条件下，区域规划协会（RPA）分析了降低最低停车位标准对住房开发的影响。结果表明，废除最低停车位标准的地区不仅整体住房建设量有所增长，每年新增的保障性住房数量也明显高于仍保留该标准的地区。换句话说，通过修改分区法规，全面取消最低停车位标准，有助于大幅提升住房供给，无论是保障性住房还是整体住房存量。

　　最终，亚当斯政府将进一步减少住房规划中的停车位配置标准，并结合其他土地利用和融资政策，以促进保障性住房的建设。

　　根据1982年《清洁空气法》，纽约市在曼哈顿核心区（东至第96街，西至第110街）取消了最低停车位标准（参考文献2，请后台留言下载），以减少排放、改善空气质量。2011年，市政府进一步免除了长岛城大部分地区的最低停车位要求。此外，政府采取了更多举措，特别是在保障性住房和老年住房方面。其中最重要的成就是市长比尔·德布拉西奥（Bill de Blasio）于2014年推出的“纽约住房：五区十年规划”（参考文献3，请后台留言下载）。

　　2016年3月，纽约市区划法规决议通过了“可靠性和保障性分区（ZQA）”修正案，专门为保障性住房和老年住房建设提供政策支持。ZQA不仅在体量、高度和楼面面积上给予新建筑更多灵活性，还对靠近地铁站半英里范围内的“交通区”内保障性住房和老年住房免除了最低停车位要求。此外，ZQA 规定，只要项目确保用于保障性住房的建设，或用于支持现有保障性住房开发，就可以更容易地豁免停车位配置要求。

　　区域规划协会（RPA）分析了纽约市的住房开发数据，以研究ZQA如何通过减少停车位要求来促进保障性住房的发展。尽管ZQA的部分规定也有助于保障性住房的维护，此次分析主要聚焦于新建住房。为了衡量ZQA通过后全市保障性住房的发展趋势，我们考察了利用低收入住房税收抵免（LIHTC）专项资金建造的新建项目数量及住房单位情况。LIHTC由州政府管理，是保障性住房开发商在财务上至关重要的联邦税收抵免机制。

　　图四、纽约市新建保障性住房单位总数（低于平均收入80%的家庭）RPA根据2014-2021年纽约市住房保护和发展局保障性住房开发数据的分析

　　自2016年第一季度ZQA通过以来，每年新增至交通区住房市场的保障性住房单位大幅增长。对比疫情前后交通区内的住房建设情况发现，保障性住房的新建比例上升了36%。其中，面向低收入家庭的住房增长最快：面向低于平均收入50%的家庭的住房增长64%，面向低于平均收入30%的家庭的住房增长63%。

　　图五、纽约市新建保障性住房单位总数（低于平均收入80%的家庭）RPA根据2014-2021年纽约市住房保护和发展局保障性住房开发数据的分析

　　由于交通区地理范围较广，涵盖了大量允许高密度开发的外围区域，它已成为全市保障性住房新增量的主要贡献者。ZQA通过后，交通区范围内新建保障性住房的占比从2015年的63% 上升至2016年的74%，2017年进一步增至81%。虽然2017年后该比例有所下降，但这主要是由于保障性住房的总体建设量增加，而非交通区内保障性住房开发数量的减少。

　　图六、随时间推移纽约市新建LIHTC政策性住房增加情况RPA根据2014-2021年纽约市住房保护和发展局保障性住房开发数据的分析

　　在放宽停车位配置要求后，交通区范围内LIHTC保障性住房的增长尤为显著，表明小型住房开发模式呈上升趋势。多年来，交通区范围内LIHTC住房的开发持续增长，并逐步向仍保留停车配置标准的远郊区域扩展。除了LIHTC政策驱动的地理空间转移外，大部分LIHTC住房仍集中在交通区范围内。如今，纽约市建设的新LIHTC住房（及住房单元）数量已超过ZQA 通过前的水平。

　　在“可靠性和保障性分区”（ZQA）政策的推动下，取消交通区内的停车配置标准，逐步释放了中型地块的开发潜力。这意味着，在ZQA的指导下，停车位要求的取消为中等规模地块的开发提供了更多可能性。ZQA通过之前，为了实现经济可行性，保障房开发商必须获得足够大的地块，以满足停车设施的建设要求，并通过高密度规划来提高住房单元数量。ZQA通过后，中等规模地块的开发变得可行，因此在鼓励中型LIHTC住房及相关地块开发方面，ZQA尤为有效。

　　图八、LIHTC项目开发的平均规模变化情况。RPA根据2014-2021年纽约市住房保护和发展局保障性住房开发数据分析

　　自ZQA通过以来，交通区范围内LIHTC住房项目的数量有所增加，但平均规模缩小。单个项目的平均住房单元数从97个下降至59个，疫情后进一步减少至50个。这些较小规模的项目为M/WBE公司（女性及少数族裔企业）或非营利性住房开发商创造了更多发展机会，使其能够更广泛地参与住房开发。

　　受LIHTC发展模式驱动的住房小型化趋势，逐步从已取消最低停车限制的曼哈顿核心区和长岛城，向ZQA设立的新交通区扩展。曼哈顿核心区和长岛城的开发项目总量从2015年的23栋建筑、约5200个住房单元，下降至2017年的13栋建筑、约2300个住房单元。这一转变可能是由于新交通区的市场价格较低，使保障性住房开发商更容易参与市场竞争。

　　值得注意的是，保障性住房开发向交通区的内向转移。在ZQA通过前几年，交通区范围内LIHTC住房开发占全市LIHTC开发总量的29%至36%。一旦交通区正式设立，该区域吸引了大量保障性住房项目。2020-2021 年，该区域内的 LIHTC 住房开发占全市总量的四分之三，四年内贡献率翻了一倍多。

　　扩大交通区范围，将2016年ZQA讨论初期未纳入的部分交通便利区域纳入进来，包括覆盖公交选择性服务（Select Bus Service， SBS）线路的区域，以及纽约市公共交通局正在改进和优化的公交网络区域，以提供更高频率、更可靠的交通服务。

　　扩大免除停车设施配置的开发类型，将停车免除范围从《City of Yes》文本修正案尚未涵盖的项目，扩大至所有类型的房地产开发项目。

　　调整区域激励措施，鼓励更多保障性住房和老年住房的开发，确保保障性住房建设数量符合目标。特别是在免除停车设施要求的情况下，该措施将极具优势。

　　回顾分析，RPA发现，自2016年政策出台以来，ZQA 的停车改革对纽约市保障性住房的供应产生了积极影响。进一步来看，免除停车设施配置的政策释放了更多小型地块的开发潜力，使得过去被忽视的地块得以开发，从而提升了全市保障性住房建设的可行性。然而，停车豁免仅是ZQA改革的一部分。

　　ZQA还通过修改用途、高度和容积率要求，为保障性住房开发提供了更大灵活性。未来研究可进一步探讨，停车设施免除是否是促进交通区保障性住房开发的核心驱动因素。类似的回顾性研究可以结合容积率、密度及地块覆盖率的调整，对ZQA通过前后的区域开发情况进行对比分析。这些研究将为未来住房政策和规划的制定提供关键见解，帮助明确重点改革方向。

　　图一、一名男子在俯瞰九龙公寓大楼的山上锻炼，香港的微型公寓越来越受欢迎。摄影师：Lam Yik/彭博社

　　对于26岁的香港医生Max Lee来说，在他的一室户公寓里，生活就是围着床转的。床也是你走进来首先映入眼帘物品。

　　这里不仅是他睡觉、看电视的地方，也是他不在医院时研究医学文献的地方——他的笔记本电脑就放在房间一头的小工作台上。Lee为了住得起市中心地段，才选择了这个九龙闹市区玻璃大楼里的220平方英尺的空间。他说：“一个人住没问题，但是我女朋友来的时候，这里就太拥挤了”。

　　虽然Lee的家看起来小得异乎寻常，但他居住的单元实际上是一种越来越普遍的类型：微型公寓。香港约有8500套这样的小户型住宅，在2019年高峰时占所有建筑的7%。

　　抬头看看香港任何一栋光鲜亮丽的新住宅楼，都有可能像这样挤满了人。与美国浪漫的“小房子运动”截然不同的是，这些一室户的大小约是那些相对宽敞房子的一半，室内只够放一张床、橱柜、小浴室和一个小厨房。它们被宣称为“经济适用房”。

　　香港作为世界上人口最密集、房价最难以负担的城市之一的状况，推动了经济适用房市场的发展。据政府数据显示，从2010年至2019年，因住房严重短缺而导致房价飙升187%。而今，在这个最低工资仅为每小时4.82美元的城市，平均房价超过了130万美元。根据瑞银集团（UBS） 2019年的一份报告：在香港，即使是一名技术工作者也必须工作21年，才能买得起市中心附近的一套普通公寓（约650平方英尺），这是世界上最长的周期。甚至新冠疫情大爆发，房价仍保持在接近历史高点的水平。

　　微型公寓的价格是普通住宅的一半，它给人们提供了拥有房产的最低途径。这些公寓中最小的面积只有128平方英尺，被称为纳米公寓，它们比大多数汽车、停车位都要小。像建于2018年港岛北角一带的尚誉（One Prestige）等楼盘，不仅面向首次购房者，也面向来自中国内地和其他地方的临时购房者。公寓面积从163平方英尺到288平方英尺不等，一些公寓目前的开盘价在80万美元到100万美元（每平方英尺3900美元到5300美元）。

　　自2015年政府放宽了对自然采光和通风的要求，为了迎合人们对经济适用房的需求，房地产开发商越来越多地将楼层设计分解成更小的单元。此前，消防安全法规要求厨房用一堵墙隔开，并有独立的窗户，这迫使开发商在庭院或通风井中建造室内窗户，让独立的厨房有光线和空气流通。修改后的规定允许开放式厨房，共用房间另一端窗户采光。开发商开始建造狭长的并排单元，面对着一条走廊，门边有一个小厨房。

　　结果就是这个小厨房很像酒店的迷你吧，只是简单地增加了一个电炉或燃烧器。可能有一个内置微波炉，但从来没有烤箱。浴室可能有也可能没有淋浴间，有时淋浴喷头就在马桶上方。

　　在香港，住宅向小户型转变早于政府制度改革。这体现了香港独特的地理位置和不同寻常的历史，以及从英国殖民地时期延续下来的监管宽松的资本主义体系。小居室诞生于香港的难民心态，始于危机发生时，成千上万人逃离中国大陆。1953年圣诞节那天，九龙石硖尾（Shek Kip Mei）附近发生了一场大火，烧毁了中国难民居住的棚户区，导致5万多人无家可归。政府没有向流离失所的人发放慈善，而是启动了城市的公屋住房计划，迅速建造了安置房来安置他们。包豪斯风格的美荷楼(Mei Ho House)为每户人家分配了120平方英尺的面积。300多人不得不共用6个厕所。即使是这样拥挤的空间，也比他们被摧毁的山中棚屋要好很多。

　　图四、2008年的美荷楼（Mei Ho House），在它翻新并改建为青年旅舍之前。摄影：David Wong/南华早报

　　香港中文大学（Chinese University of Hong Kong）城市研究学者伍美琴教授（Ng Mee-kam，英国社会科学院院士）说“人们并没有真正反对或抱怨，因为他们没有抱怨的理由。我们必须想象回到365官方网站 完美体育入口过去。说到上世纪50年代，曾经有一段时间，大多数香港人都是逃离二战、内战以及共产党接管中国而逃亡的难民。他们有这种难民心态。如果你刚从一个你不想住的地方逃出来，那么到达新地方便不会有太多的期望，因为你的首要目的纯粹就是为了生存下来。”

　　伍美琴教授表示，这个在今天很难想象。她说“今天，我们拥有关于住房权利、住房负担能力的专业术语及国际讨论。我们认为拥有体面居住场所是人的基本权利。但在那时，情况完全不同。”

　　香港的地形特征也助长了小户型的发展趋势。岛上的山地景观不适合开发，75%的领土是绿地或自然景观，其中大部分是受保护的郊野公园。这类保护工作是由热衷于户外运动的前香港总督Lord MacLehose引领的。上世纪六七十年代，随着香港人口的激增，他指定香港大片森林地带由政府管理保护。由此产生的24个郊野公园，成为了香港有限供水的重要分水岭，并保护了443平方公里的森林、草地、湿地、岩层和超过3300种植物。

　　由于只有7%的土地被划为住房用地，这意味着城市比总体数据显示的要拥挤得多。城中750万人口，必须挤在海洋和山脉之间的密集高层社区中。最拥挤的地区是九龙，人口密度为每平方公里4.9万人，几乎是曼哈顿每平方公里2.76万人的两倍。

　　图五、屯门区的菁隽（T Plus）微型公寓，摄影：Lam Yik/彭博社

　　政府支持少数精英开发商的政策，造就了这种居住风格，并让香港人勉强接受（参考文献4，请后台留言下载）。拥有自己的一套房子，即使是比一个停车位还小的房子，都可以被认为是对公屋住房的改善——几乎有一半的人口生活在公屋内（而且还有六年的等待时间）。还有更小的“笼屋”或“棺材屋”：100平方英尺的叠床租给香港收入最低的居民。

　　伍美琴教授说：“香港的资本主义和新自由主义心态允许这种窄小的住房持续存在。他们认为‘如果你买不起一套像样的房子，那是你自己失败。’那些能够设法登上房产阶梯的人，就会有兴趣支持保持高房价的现状。”然而，对香港人来说，社会和心理上的负担正在增加。2020年7月发表的首次此类研究，发现住房规模对高度压力和焦虑有重大影响（参考文献5，请后台留言下载）。

　　该研究的第一作者、香港城市大学社会与行为科学助理教授Chan Siu-ming说：“我曾经和那些说他们想自杀的人交谈过。我遇到过一位父亲，为了付房租，他每天工作数小时，下班回家的房子很小，以至于他好几次都想从楼上跳下去。他们会感到沮丧和绝望。狭小的居住空间通常照明和通风都比较少，所以如果你住在那里很长时间，就会感到压抑。通常的结果是你不想呆在家里。”

　　图六、2017年，香港的一个“棺材屋”（右）。摄影师：Paul Yeung / 彭博社

　　这意味着香港的很多社交活动都是在户外进行的。香港因其露天的大排档和茶馆而闻名，男人们习惯聚在这里吃早餐、抽烟、阅读晨报和谈论政治。每到周末，香港人似乎都穿着运动装备，去娱乐中心、公共游泳池、海滩、网球场和篮球场。在新冠疫情限制暂时关闭之前，公共烧烤区在周末举办大型团体聚会。徒步旅行的人群成群结队地穿过郊野公园的亚热带山区森林，那里的开发遭到民间组织和那些意识到香港人生活在这种不稳定的平衡之中的人的强烈反对。购物中心不仅配备了凉爽的空调，还提供宽敞的周末休闲场所。

　　然而，住狭小的房子里也要求家庭仔细考虑消费品的购买。香港的公寓没有壁橱，这意味着衣柜和其他储物空间占用了宝贵的居住空间。即使是一套平均约650平方英尺的非微型公寓，家庭也几乎没有空间存放物品，因此香港人必须明智地决定购买什么以及保留多久。在富有的人群中，去年的时尚很快就会被今年的时尚所取代（不过，那些有资源的人也会在季节之间使用自助储存设施来储存衣服。）

　　家具通常是迷你、极简风格的，而且也必须保持在最低限度。在微型公寓中，这些选择更加极端。尚誉（One Prestige）的一段宣传片展示了一室户是如何实现从休闲到用餐再到睡觉的转换：小沙发前的矮咖啡桌上升后成为餐桌。到了晚上，折叠沙发打开成为床铺，占据了整个区域。当然，这种魔法的实现，需要昂贵的定制家具。更典型的情况是，像李医生公寓里的那张小床承载着日常生活的所有功能：就座、用餐、工作和睡觉。

　　然而，买不起房“被许多人视为香港深层次社会冲突的根本原因，其中包括巨大的贫富差距、经济集中度不断加深，以及必须在长期的高成本中挣扎的大多数被剥夺权利的公民，住房不足的经济环境导致商业和就业机会减少。”Alice Poon在《地产霸权》一书中写道。这本书在2010年中文出版后的6个月内就售罄了八次印刷。

　　Poon曾为英国殖民时期的一位地产大亨工作，她创造了“地产霸权”一词来描述这些开发商如何对政府政策施加非凡影响。他们购买了大量的土地储备，然后一直不开发这些土地，直到由于市场供应不足而导致的价格上涨，使他们得以提高利润，而代价是损害了没有能力购买土地的劳动人民。

　　为了解决人们对住房供应的担忧，香港政府于10月宣布了一项计划，要在靠近中国内地边境的地方创建一个可为250万人提供住房的北方大都会。中国大陆领导人日益加强对香港的控制，将2019年爆发的大规模社会动荡归咎于房价过高，并呼吁出台政策解决方案。这些单元住房的完工将需要数年时间，而供应仍在继续紧缩。根据智库Our Hong Kong Foundation的数据，可用地块可建造的私人住宅数量从2018年25500套的降至2021年的13020套。到目前为止，2021年房价又上涨了5%。市政府官员还表示希望阻止开发商建造面积不足200平方英尺的最小房屋。

　　然而，市场有时会自我调整。有迹象表明，购房者对微型公寓的趋势不太满意。根据Liber Research提供的数据，在2010年至2019年期间，260平方英尺以下公寓的价格仅上涨了78%，还不到市场总体涨幅的一半。

　　香港仲量联行总裁Joseph Tsang表示：“去年，纳米公寓的受欢迎程度有所下降。”他谈到，一些新项目在销售纳米公寓方面遇到困难，而大公寓的需求依然旺盛。一些买家甚至亏本出售了他们购买的新建筑。他说：“人们意识到，如果他们能负担得起这么高的单位成本，那么还不如买个更大的，或者在更偏远、空间更大的地方买房。”

　　尽管如此，美联物业（Midland Realty）的数据显示，2021年前9个月，一套面积不足200平方英尺的纳米公寓的平均成本上升到了每平方英尺3276美元；这使得最小的房子比一般大小的公寓更贵，几乎每平方英尺要贵500美元。

　　一些公民团体已经请愿，要求禁止开发商建造越来越小的住宅：将同样的面积分成两套公寓，开发商可以获得更高的利润，但会对整个社会造成损害。香港中文大学伍美琴教授说：“并不是说人们真的想住在小公寓里，只是很不幸的是，我们没有足够强烈的社会共识，认为体面的住房是一种权利。年复一年，人们已转变了一种思维方式，即只关注房地产的交换价值，而不是我们所谓的使用价值。住房是供人们使用的，用来组建家庭，发展社交网络，建立社区，并因此而繁荣发展。”

　　大多数微型公寓居民希望他们的情况是暂时的，等他们准备好结婚或组建家庭时，就能升级。目前在九龙租房的李医生，他正在为将来的两居室公寓攒首付。他说：“我住在这么小的房子就是为了省钱，我想尽快搬出去。”